涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷:北京朝阳法院案例
〖壹〗 、北京朝阳法院（2020）京0105民初27932号案例中，法院判决确认租赁合同于2020年7月1日解除 ，出租方返还押金8万元 ，未支持退还7万元租金的诉请。该判决综合考量了疫情影响 、合同履行情况及双方利益平衡，符合法律对不可抗力、合同解除及公平原则的规定 。
〖贰〗 、北京三中院下沉干警在朝阳区望京花园西区下沉期间 ，成功调解一起因疫情引发的租赁合同纠纷 ，具体过程如下：纠纷背景：某餐饮企业因受疫情影响客流量锐减 、营业额下降，无法按时交纳租金，拖欠商业中心两个月租金 。商业中心依据合同约定采取停水停电措施 ，导致餐饮企业无法正常营业 ，双方因此产生纠纷。
〖叁〗、李亚鹏与房东的纠纷源于2019年其控股公司“北京美丽春天文化传媒有限公司”租赁北京朝阳区一处商业物业用于开办书院，后因经营调整单方退租 ，被房东起诉索赔违约金、租金及房屋复原费用等共计约1000万元 。法院一审判决李亚鹏方败诉 ，需支付违约金及欠付费用合计约400万元；二审维持原判 。
〖肆〗 、典型案例包括：德保县人民法院判决：某酒店因疫情停业，法院判决免除两个月租金共计30330元；江西省黎川县人民法院判决：个体商户停业期间 ，房东减免部分租金700元；北京市朝阳区人民法院判决：茶馆暂停营业期间 ，租金由双方各承担50%。
上海高院:处理涉疫情合同纠纷案件的基本原则
上海高院处理涉疫情合同纠纷案件的基本原则包括利益衡平 、合同严守、公平公正 、实事求是四个方面，具体内容如下：坚持利益衡平原则妥善化解矛盾纠纷在案件审理中 ，需依法平等保护各方当事人合法权益 ，同时积极引导当事人通过调解协商 、互谅互让、共担风险 、共渡难关等方式化解矛盾。
处理原则：坚持依法依规 、平衡利益、注重调解的原则 。在处理涉疫情劳动争议案件时，既要保护劳动者的合法权益 ，又要考虑企业的实际困难 ，促进劳动关系的和谐稳定 。通过调解方式化解纠纷，减少诉讼成本，提高解决效率。
律师观点胜算面较大：北京德和衡（上海）律师事务所合伙人朱文华律师认为 ，受到4-5月疫情严重影响的商铺或租户仍然可以援引相关司法解释 ，主张调减租金或就租金损失进行合理分摊 。
可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定 。承租人尚未实际占有房屋时 ，可主张延期履行：承租人实际占有房屋后受疫情影响而导致无法履行的 ，法院可对此种案件判决减免租金 、延长租期态度。而举重以明轻，在承租人尚未实际占有房屋时更应当参照适用 ，即承租人有权向出租人要求将租赁期限往后延伸 。
疫情期间诉讼/上诉时效 、期间可以中止或延长 ，但需满足一定条件并履行相应程序 。具体如下：诉讼时效中止 适用条件：根据上海高院解新冠肺炎疫情防控期间，政府采取的疫情防控措施原则上可理解为不可抗力。当事人因受疫情影响 ，相关诉讼活动不能正常参加的 ，可适用时效中止规定，但法律另有规定的除外 。
关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见
〖壹〗、妥善审理合同纠纷案件 ，合理认定疫情对合同履行的影响依法维护合同效力：合同具备履行条件应继续履行 ，拒绝履行方需承担违约责任 。因疫情导致延期履行，除非延期导致合同目的无法实现，否则一般不支持解除合同或要求承担延期违约责任。
〖贰〗 、《比较高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（三）》聚焦受疫情影响较大的运输合同 、涉外商事海事案件的适用法律问题 ，提出了18条具体指导意见 ，涵盖诉讼当事人、诉讼证据、时效期间 、适用法律 、涉外商事案件、运输合同案件 、海事海商案件 、诉讼绿色通道及涉港澳台案件审理等方面 。
〖叁〗、充分保障申请执行人 、被执行人合法权益 。对积极配合但受疫情影响导致履行法律义务确有困难的被执行人，或感染新冠肺炎 、疑似新冠肺炎及被依法隔离的被执行人 ，应积极争取债权人的理解和配合 ，促成双方当事人达成和解协议，暂缓采取强制执行措施。
受疫情影响合同履行的定性及法律建议
受疫情影响合同履行的定性为不可抗力情形 ，但需结合个案具体判断；法律建议包括及时通知、收集证据 、友好协商变更合同及必要时通过司法途径解决纠纷。具体分析如下：受疫情影响合同履行的定性不可抗力的认定：全国人大常委会法工委明确 ，因疫情防控措施导致合同不能履行的，属于不能预见 、不能避免并不能克服的不可抗力 。
企业应根据疫情对合同履行不能的影响程度 ，选取延期履行、部分履行 、不履行或解除合同 。如不可抗力只导致一时不能履行的 ，应选取延迟履行；只对部分合同义务履行产生影响的，应选取部分履行；只有当不可抗力的影响程度达到合同目的不能实现时才能解除合同。
合同不能履行时的免责主张方式合同目的无法实现时的解除与免责若疫情导致合同目的无法实现 ，企业可主张解除合同 ，并根据不可抗力的影响要求部分或全部免责 。
